提高住房按揭利率 银行这是高度非理性自暴自弃
目前，不少官员和学者主张对个人住房按揭贷款加息，其中最耐人寻味的理由有两个：一是按揭加息有利于银行控制贷款风险；二是按揭加息能促使房价回落。央行决定从4月28日起,一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由5.58%提高到5.85%。加息也波及到按揭贷款利率，由于居民按揭贷款的平均期限为17年，因此借款人因加息月供负担大致增加了1.4%。
按揭贷款是风险最小收益丰厚的业务
令人遗憾的是，如果我们稍微耐心地梳理数据，不难得到这样的结论：在目前的金融环境下，把提高按揭利率，和化解银行信贷风险、平抑房价挂钩，大致是醉翁之意不在酒，而仅仅是强化了对借款人的负担而已。
先看一下个人住房按揭贷款的余额变化。在2000年，按揭贷款余额仅为3684亿元，到2003年突破了万亿，2004年和2005年,按揭贷款余额分别为1.59万亿元和1.82万亿元，近3年来，按揭贷款余额占GDP的比重始终在10%左右。根据央行新近的第一季度货币政策执行报告，截止到2006年3月底，新口径的个人住房贷款余额为1.9万亿元，比年初仅增加462亿元，显而易见的情况是，银行的个人按揭贷款业务不进反退，滑坡明显。
这种滑坡有什么合理性吗？有官员称，目前按揭贷款的风险已经在显著增加之中，似乎这可以作为按揭业务滑坡的借口。令人遗憾的是，根据央行去年的房地产金融报告披露，个人按揭贷款的资产质量是最好的，不良贷款率仅为1.5%左右。其中工行、中行和建行的不良贷款率均低于2%。个人按揭贷款无疑是银行风险最小、收益最丰厚的业务，如果声称目前对个人的按揭业务已经有风险，那么恐怕银行可以停止其他一切贷款活动了，因为我们几乎找不出比个人按揭业务风险回报更高的贷款业务了。
按揭贷款更能经受经济周期考验
有官员进一步称，考虑到按揭贷款的长期性，因此目前这些贷款没问题并不意味着未来没有问题，按揭贷款有没有风险，需要经过2~3个经济周期的观察，然后再下定论不迟。
诚然，目前中国城镇居民的全部住房贷款平均期限为17年，经济景气如潮水般有涨有落，那么个人按揭贷款能否经受住景气周期的严峻考验呢？
我们必须小心地求证景气周期和个人按揭贷款不良率之间的关系。其一，1.9万亿元的按揭贷款不是个小数目，但是央行统计显示，住房贷款的平均首付比例为37%，到2005年11月末，8个城市居民贷款所购住房的市场价格均已明显高于贷款购房时的价格，平均增长15%。这也就相当于说，每6.3元按揭贷款的抵押物目前市价为11.5元，只要银行能够在借款人违约时处置抵押物，那么即便未来房价较之目前价格大跌40%，银行的个人按揭贷款也基本处于毫发无损的状态。其二，景气高涨时，企业盈利能力增强，个人收入增长，银行资产自然水涨船高地低风险高收益；景气低迷时，企业亏损上升，个人收入增长放缓，银行资产也会水落石出地高风险低收益。因此，不景气不只使按揭业务风险增加，其他贷款业务也不例外。这时银行家需要做的是诸害相权择其轻。不景气时，究竟对企业的贷款风险更大，还是对个人按揭的风险更大？我们对1998~2005年间规模以上工业企业的盈利，以及城镇居民收入增长的考察显示：企业盈利波动远远比城镇居民的收入波动严重得多，在过去7年，中国居民的收入增长一直维持在10%~12%的区间之内，因此工资刚性决定了，个人按揭贷款较之其他类型的贷款更能耐受经济周期的考验。
